Het huis wordt te klein, of de indeling klopt niet meer. Dan komt de vraag: zoeken we iets anders, of pakken we dit aan? Steeds vaker valt die keuze op verbouwen, en dat is niet alleen een kwestie van smaak.
Hieronder wat beide opties werkelijk kosten, inclusief de post die bij verhuizen het vaakst wordt vergeten.
Wat verhuizen kost
De koopsom is het makkelijke deel. Daaromheen zit een vaste reeks kosten die je bij een verbouwing niet hebt:
Overdrachtsbelasting. Twee procent van de koopsom bij een woning die je zelf bewoont, tenzij je onder de startersvrijstelling valt.
Notaris. Leveringsakte en hypotheekakte.
Taxatie en bemiddeling. Samen al snel meer dan duizend euro, en flink meer bij een volledig adviestraject.
Verkoopmakelaar. Meestal een percentage van de verkoopprijs.
De verhuizing zelf. Verhuiswagen, opslag, vrije dagen.
Inrichting. Vloeren, raamdecoratie en de kast die net niet past in de nieuwe nis.
Bij een woning van vier ton kom je zo al gauw op twintig- tot dertigduizend euro aan kosten die niets aan het huis zelf toevoegen.
De post die iedereen vergeet
Wie een aantal jaar geleden een lange rentevaste periode heeft vastgezet tegen een lage rente, geeft die op bij een verhuizing. Dat is vaak de grootste verborgen kostenpost van allemaal.
Wel de moeite van het uitzoeken waard: veel geldverstrekkers kennen een meeneemregeling waarmee je je huidige rente en resterende rentevaste periode meeneemt naar de volgende woning. De voorwaarden verschillen sterk, dus check dit bij je eigen aanbieder voordat je hem afschrijft.
Wat verbouwen kost
Indicaties voor de ingrepen die het vaakst het verschil maken:
Uitbouw: 1.800 tot 3.000 euro per vierkante meter.
Dakkapel: 6.000 tot 20.000 euro, afhankelijk van prefab of maatwerk.
Zolder tot volwaardige verdieping: vanaf ongeveer 15.000 euro, meer als er een vaste trap en dakramen bij komen.
Keuken: 5.000 tot 20.000 euro voor het gros van de opstellingen.
Isolatiepakket met warmtepomp: 15.000 tot 40.000 euro, deels te dekken met subsidie.
Een uitbouw van twaalf vierkante meter kost daarmee ongeveer wat je alleen al aan verhuiskosten kwijt bent, en levert wel extra woonoppervlak op.
Hoe je een verbouwing betaalt
Wie een koopwoning heeft, kan een verbouwing meefinancieren in de hypotheek. De rente ligt lager dan bij een persoonlijke lening, en omdat het geld in de woning blijft is de rente onder voorwaarden aftrekbaar.
Het bedrag komt meestal in een bouwdepot. Je dient facturen in en de bank betaalt uit. Dat voelt omslachtig, maar het dwingt je tot een reële begroting en de looptijd van zo'n depot is bij een bestaande woning doorgaans anderhalf tot twee jaar.
Zit er ruimte tussen je woningwaarde en je hypotheekschuld, dan kun je die aanspreken door overwaarde opnemen via een verhoging, een tweede hypotheek of een onderhandse verhoging binnen de bestaande notariële inschrijving. Die laatste route scheelt notariskosten en gaat het snelst.
Let op het fiscale onderscheid. Wat in de woning achterblijft, telt als woningverbetering. Wat je meeneemt als je verhuist, zoals meubels en gordijnen, valt in box 3 en daarover is de rente niet aftrekbaar.
Wanneer verhuizen tóch beter is
Een verbouwing lost geen locatieprobleem op. Ligt de reistijd naar werk of school structureel verkeerd, dan is geen enkele uitbouw daar het antwoord op.
Ook bij een fundamenteel scheve indeling loop je vast. Een te smal huis wordt niet breder, een noordtuin draait niet, en een woning zonder mogelijkheid tot een slaapkamer op de begane grond blijft dat.
En let op het plafond van de straat. Investeer je veertigduizend euro in een woning waarvan de buurt een duidelijke prijsgrens kent, dan krijg je dat bij verkoop zelden volledig terug.
Cijfers om je eigen inschatting tegen te houden
Het CBS publiceert cijfers over verhuizingen, woningvoorraad en prijsontwikkeling. Handig om te zien hoe representatief jouw situatie is voordat je op basis van één artikel of één buurman beslist.
